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你买的新房付税了吗?
很多客户青睐刚刚建好的新房，催生了地产投资人在成熟的社区买旧房推倒重建的热潮。对于买家来说既省去了自己买地建房繁琐的过程，又有更多的户型装修配置可以选择。但在购买这样的新房时一定要睁大眼睛，新屋保险，HST样样不能少！ 穆德夫妇买到的一栋翻建新房，遇到了麻烦事，这栋房屋不仅没有在新屋保险下登记（Tarion Warranty），还需补交HST。 事情可以追述到2005年，一位名叫莫兰的地产投资人在多伦多市中心买下一栋旧屋，随后向多伦多市政府申请了翻建新屋许可。新屋建设过程不太顺利，直到2009年，房子依然没有全部完工，也没有得到市政府颁发的入住许可。同一年，这座房子被放到MLS系统销售，叫价849,000加币，广告词是这样描述的：四卧房，双层独立屋，已完工80% ……放盘不久，朱莉女士注意到了这栋房子，她没有打算买来自主，而是短期内再卖掉。2009年底，经过几轮讨价还价，最终房子以820,000加币成交。 由于地产市场火爆，朱莉女士很快为这栋房子就找到新的买家，2010年，穆德夫妇以1,140,000万加币买下这栋‘崭新‘的房子。当时买家认为房子是‘崭新’的，基于观察到以下现象：所有电器依然在包装箱内，甚至连电源都没有插上；水龙头里没有热水；浴室的水龙头依然包裹着塑料包装；所有的窗户都没有窗帘；屋内没有任何家具；地下室没有安装热水罐……由于对新屋的偏爱，双方签订了买卖合同，在房屋交接前一周，穆德开始遇到一系列麻烦：卖家承认房屋还没有取得入住许可；市政府要求先安装热水罐再申请入住许可；根据验屋师报告，房屋排污管道没有接通；暖风系统部分缺失；停车道坡度超过政府许可，坡度的许可屋主需要参加市政府的听证会。卖家在对房屋做了部分的修理之后，双方才完成交接。 故事到这里并没有结束，买家穆德夫妇这时知道了房屋的重大缺陷是可以向Tarion索赔的，于是他们先后三次向Tarion申请赔偿，但是经过Tarion公司的调查员调查发现, 这栋房子从翻建开始就没有登记新屋保险（Tarion），也没有建筑商或房屋销售商在新屋保险法案下登记。 那么到底是否应该赔偿穆德夫妇的损失呢? 虽然房屋没有参加新屋保险，Tarion最终依然决定赔偿穆德夫妇95,000加币。并就在同时，Tarion公司将卖家朱莉女士告上法庭。法官依据双方提供的证据，认定朱莉女士做为新屋销售方没有在新屋保险方案下登记，属于违法，被判赔偿和罚款；买家需按新屋缴纳HST。 这个故事告诉我们三个要注意的问题： 1． 如果遇到一栋崭新没有人入住过的房屋，要看一看这栋房子有没有新屋保险，这是法律的强制要求。 2． 买卖双方以及他们的地产经纪人，如果在交易过程中疏忽了新屋保险，都会有后续的法律责任。 3． 新屋的买家有责任确认卖家已经付过HST，否则买家负责缴纳HST。
多伦多Top 10 公立小学二Rosedale公立小学
多伦多玫瑰谷豪宅社区风景优美，社区历史悠久，还有着非常丰富的教育资源，很多客户把在这里置业做为首选。除了众多的私校可以选择，玫瑰谷还有高质量的公立学校。今天介绍的Rosedale小学有着超过一百年的历史，历史如此悠久并且教学质量一直保持高水准在公立学校中并不多见。学校对学生的培养方向是：独立思考的学习者，受过良好教育的公民和富有责任感的领导者。学校提供从幼儿园到6年级的课程。 学术成绩： 学校对学生的语言和数学成绩保持较高要求，根据菲莎研究所2011/12年度的排名，该校在安省2714所中小学中排名第52，综合评分为9.3分。而根据安省每年针对所有3年级和6年级学生的读、写、数学的测验成绩表明（EQAO报告），Rosedale小学的学生最低84%以上都达到甚至超过了安省的标准水平，远远高于多伦多教育局的平均水平，也远远高于安省的平均水平。下面的图标就来自EQAO的官方报告，图一显示了3年级的成绩，图二显示了6年级的成绩。 （图一） （图二） 学校设施： 学校在1957年重建，现在拥有两个操场一个花园和一栋独立的建筑。整个校园设施可供200个学生使用，学校设有图书馆，计算机实验室，舞蹈教室。 课程安排： 学校提供ESL和法语课程，学校重视艺术教育。设有戏剧艺术，合唱队，管乐队，视觉艺术。体育课程包括篮球，排球，板球，垒球，田径。学校还设有象棋，数学，读书等俱乐部。 校区范围： 学校校区范围在玫瑰谷社区的西南角，大概位置是从Yonge/Bloor西南角向东北延伸到Park Drive自然保护区。在这区域内包含了山谷和顺山势起伏的地貌，风景优美豪宅林立。 学生构成： 到2013年学校共有学生221人，社区中非英语人口比例不到10%，学校设有ESL课程，可以帮助外来移民家庭子女迅速融入当地文化和社会。社区居民大部分都受过高等教育，比例超过57%，平均家庭年收入达到211,686。学生大多来自富有的中产阶级家庭，拥有良好的家庭背景。
多伦多Top 10 公立小学四Denlow 公立小学
约克坊豪宅社区对于华人来说耳熟能详，很多客户在国内就听说过多伦多的约克坊社区，这归功于最近几年社区物业整体价格涨幅骄人，引得全球投资者的追捧。约克坊豪宅社区拥有丰富的教育资源，对于富裕的中产阶级来说追求一流的教育环境是头等大事，由于富裕阶层的聚集，社区的教育投资环境形成了良性循环，经过多年的累积，一些名校脱颖而出。今天介绍就是其中一所著名公立小学，Denlow Public School。学校提供从幼儿园到6年级课程。学生毕业后，将升入Windfield Jr. HighSchool 读7至9年级，然后升入York Mills Collegiate Institute 读10至12年级。学校4至6年级开办了天才班gifted program课程。 学术成绩： 学校多年来学术成绩斐然，根据菲莎研究所2011/12年度的排名，该校在安省2714所中小学中排名第31，综合评分为9.6分。而根据安省每年针对所有3年级和6年级学生的读、写、数学的测验成绩表明（EQAO报告），Denlow小学的学生至少90%以上都达到甚至超过了安省的标准水平，远远高于多伦多教育局的平均水平，也远远高于安省的平均水平。另外根据统计，这一校区的家庭年收入达到145,400。下面的图标就来自EQAO的官方报告，图一显示了3年级的成绩，图二显示了6年级的成绩。 （图一） （图二） 学校设施： Denlow小学校舍是一栋单独的建筑，建于1970年。校园附带操场，供学生室外活动。学校的特色是拥有虚拟图书馆，学生可以阅读电子图书，观看多媒体课程。老师和家长也可以在这个网站分享教育资源。 课程安排： 学校提供ESL和法语课程，音乐和体育是学校比较重视的课程。同时Denlow小学的4至6年级开办了天才班（Gifted Program）课程。 校区范围： Denlow小学的校区分为南北两个部分，东北角起始于Leslie/York Mills，西南角止于Sunnybrook公园。范围覆盖了跑马径，Sunybrook等豪宅社区。 学生构成： Denlow小学目前共有学生531人，学生的生源大多来自富裕的中产阶层家庭，54.76%的父母拥有大学学历，超过60%的家庭接受过加拿大本地高等教育。英语为母语的人口比例为75%。来自亚洲的学生比例大约在11%。
多伦多豪宅区湾景峡谷（Bayview Glen）—-童话般的深深庭院
在过去的文章中，我介绍过多伦多的玫瑰谷，森林山，豪格谷和约克坊豪宅社区。在大多数华人的印象中，被称作豪宅社区的区域除了价格不菲的房子还有优质的教育资源，其实这只是狭隘的认识，一个区域能够成为与众不同的豪宅社区，必须具备四大特点：独特的自然风光，较长的历史沉淀而成的人文氛围，区内设计多样化的物业，以及优秀的教育资源。在大多伦多地区，很多地方具备了很好的教育资源，但区内物业设计千篇一律，或是缺乏人文环境或是没有自然环境的独特性，这些社区可以称为好学区，但不具备稀缺性。今天介绍的湾景峡谷社区（Bayview Glen）不仅满足了上述的四大特点，更是因为她独特的地理环境脱颖而出，成为众多豪宅区当中的一颗璀璨的明珠，让人心神向往。 湾景峡谷豪宅社区的自然环境： 湾景峡谷社区（Bayview Glen）从大的地理范围讲，处于万锦康山区(Thornhill)，如果从谷歌卫星地图上俯瞰康山地区，这里的绿地覆盖面积是大多地区最大的，汇集了大多地区三个知名的高尔夫球场，其中Thornhill Golf & Country Club建成于1922年，包括由加拿大非常著名的高尔夫球场设计专家Stanley Thompson设计的18洞锦标赛专业球场和9洞练习球场；另外一个专业高尔夫比赛球场Uplands Golf & Country Club，这个球场在冬季开设有适合初学者尤其是儿童的滑雪场Uplands Ski Centre，在冬天的冰雪世界里为你的孩子们打造出一个冰雪乐园；在社区东部则设有北美唯一一个由女士建立和为女士服务的高尔夫球场Toronto Ladies Golf Course。Thornhill高尔夫球场、Uplands高尔夫球场以及多伦多女士高尔夫球场绵延数公里，给此社区带来绿草如茵的自然美景，再配以蜿蜒而过的Don river河谷，为这大片的绿色带来生气，一年四季滋润着这篇土地。 湾景峡谷社区（Bayview Glen）则是坐落在康山区的一颗明珠，她位于康山社区的万锦部分，主要以Bayview大街两边的豪宅构成，上百栋豪宅在森林掩映中错落有致，与周围美景唱和相对，参天大树是每一栋房屋的天然屏障，营造出几许庭院深深的味道，而傍晚的万家灯火则为这无边绿色染上层层温暖的味道，自然与人文的交相呼应，勾画出童话般美丽的风景。而这片风景中的点睛之笔则属于BAYVIEW COUNTRY CLUB的豪宅小区，这是一个以club为核心，封闭式、会所式的自成一体的豪宅区。整个社区被设计成一个封闭式的大院，极具隐私感，社区内的这个高尔夫俱乐部，是采用会员制，俱乐部内设有西餐厅、酒吧、咖啡厅、游泳馆、网球场、冰壶(Curling)馆等。社区内为数不多的上百套房子，都是依据地势地形量身定造，各有不同，更为独特是整个社区只有一个出入口，宁静舒适，更有安全感。 湾景峡谷社区环境优美，不仅是体现在周边的天然环境上，也体现在每一栋房屋前后的小环境中，这里的住户大多都会聘请专业的园林公司为自己家的花园进行设计和保养，“家家有花，户户有水”，漫步其中，随着四季的变化，你既可以享受春天和夏天百花盛放的绚烂美景，也可以品位秋天淡雅萧瑟的美，更可以体会一把冬天的冰晶世界，四季分明，各有不同的美丽。各种独特设计住宅更是使得这个社区在大多地区的豪宅社区中独树一帜，一栋栋别具特色的别墅错落有致地盘踞在高尔夫球场周围，白色的洋楼，开阔的庭院，郁郁葱葱的树林和草坪，让人感觉步入了童话般的世界。 湾景峡谷豪宅社区的地理位置 湾景峡谷社区(Bayview Glen)的地理位置决定了她的交通十分发达，她南起Steels，紧邻多伦多上城区的核心区北约克区(North York)，北至两条铁路线的交界处，属于康山区的南部，东到German Mills Creek，西到大多地区的中轴线Yonge街，正是这样一个不可多得的地理位置，使得该社区坐拥十分丰富的交通资源，通过Yonge街上的公交可以直达Yonge/Finch地铁站，直下downtown，驱车至Hwy401也仅需15分钟；开车北行5分钟可到Hwy7和Hwy407，横跨大多东西；西面驱车5分钟就可至Hwy404接Don Valley Pkwy可快速直达Downtown。 湾景峡谷豪宅社区的历史人文 作为康山社区中最重要的高档住宅社区，湾景峡谷豪宅区承载了和康山区一样的历史背景和发展进程。整个康山地区的历史可以追朔到200多年前，先人们在央街两侧定居下来，开设磨坊和皮革工厂，形成了这里最早的手工业。经济的发展带动了人口的繁荣，从1830-1848年，康山区经历了快速发展阶段，当时教堂，学校这些提供人们聚集的场所也建立起来。随着央街上有轨电车的建设，方便了人们的出行和通勤，康山区也成了的人们首选的居住地。进入20世纪，康山区最大的变化是行政区域的确立，早期这里属于两个不同的行政市，旺市和万锦市。70年代后期，一些行政管理机构被重新划分整合，康山名确了行政区域划分。康山区的人口有着明显的种族和信仰，具有文化和信仰多元化的特点，依据联邦政府2006年的统计数据，该区拥有人口106,394。这是一个典型的多元文化社区，居住的主要族裔为犹太人、东欧人、意大利人、伊朗人、俄罗斯人、华人、韩国人等。各族裔建有自己的社区中心的宗教场所。最引人注目的就是位于Bayview上的华人兴建的湛山精舍，是大多地区规模最大的佛教庙宇。 湾景峡谷豪宅 社区的物业特色 在Bayview Glen社区内的物业都是依着地势而建，风格各异，其中更是不乏设计大师的杰作，犹如精美的艺术品，无论是造型，还是选材都搭配的十分完美，赏心悦目，在这里你不必担忧选到“批量生产”的物业，每一栋房屋都是一个独特的存在。湾景峡谷的物业不仅外观出色，内部设计装修同样引人注目，以豪宅区内一套建筑师为自己居住而设计的豪宅为例，房屋处在小区中较好的位置，内外设计美观，且充分的考虑到生活的科学性，功能设备实用齐全。走进这栋物业，最具特色的是主人为自己设计的客厅、厨房和健身房。客厅面向高尔夫球场的一侧，设计成凸形，窗子也随之设计成凸出的半圆形。坐在客厅内，绿树与高尔夫球场尽收眼底，180度的“广角镜头”，把眼前美丽的风景尽收眼底。厨房宽敞、大气、实用，更是配备了现代化的烹饪设施，当开启炉灶烹饪时，抽吸烟机会自动升起工作，烹饪完毕则会自动关闭并降回原处。厨房内的其它设备都具有数字化智能功能，并且操作简单。更值得一提的是，房屋内的健身房可直通高尔夫球场，在通往高尔夫球场的走廊内配有更衣室和洗浴室。主人准备去打高尔夫球时可在此更换球衣，打球回来后一般先在此洗个澡，换完衣服后回到客厅。豪宅的外部进行了精心的美化设计，针对多伦多的气候，选择了多种名贵的花木，每个季节都会呈现出迥然不同的美丽色彩。在豪宅承建时，主人专门定制了一件铜制雕塑 ， … 继续阅读